Zelfstandigen die hun woning huren, mogen in principe de volledige huurkosten als fiscale aftrekpost opvoeren. Dat bevestigt de Hoge Raad in een nieuwe uitspraak [Bron Uitspraak].
Wat eerder al door sommige lagere rechters was goedgekeurd, wordt nu ook door de Hoge Raad geaccepteerd, zo blijkt uit uitspraak van 12 augustus 2016.
Zelfstandigen zonder personeel mogen de volledige huurkosten van een huurwoning aftrekken, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. Sommige lagere rechters stonden dit al toe, maar andere beperkten de aftrek tot de werkruimte. Nu blijkt dat de volledige huur als bedrijfskosten kan worden opgevoerd. De uitspraak geldt met terugwerkende kracht mits het betreffende jaar nog open staat.
Huurders
Huurders kunnen de volledige huurlasten opvoeren als aftrekpost als zij minstens 10 procent van de gehuurde woonruimte zakelijk gebruiken. Dat is al snel het geval als je een eigen werkkamer of studio in huis hebt. Wel moet je de huurlasten verminderen met de eigen bijdrage vanwege privégebruik (een soort eigenwoningforfait). Die bedraagt 1,85 procent van de woz-waarde.
Voorbeeld: stel dat je per maand 1.000 euro aan huur betaalt en de woz-waarde van je huurhuis bedraagt 300.000 euro, dan gaat de berekening als volgt:
Jaarlijkse huurlasten 12.000 euro.Eigen bijdrage privégebruik 1,85 procent van 300.000 euro = 5.550 euro.Aftrekbaar: 12.000 euro – 5.550 euro = 6.450 euro.
Voor de goede orde: de volledige huurlasten zijn dan dus aftrekbaar, niet alleen de huurlasten van het deel van je huurhuis dat je gebruikt om in te werken.
Woning splitsen
Soms is dit niet de meest voordelige oplossing, bijvoorbeeld als de werkruimte relatief groot is of als de woz-waarde hoog is in verhouding tot de huur. Alternatief is dan dat je de woning splitst in een privédeel en een zakelijk deel. De kosten van het zakelijke deel kun je dan volledig aftrekken, zonder aftrek van de eigen bijdrage. De kosten van het privédeel kun je in het geheel niet aftrekken.
Voor meer informatie zie ook deze tool van de Belastingdienst. Nog een kleine uitleg bij die tool: bij ‘u merkt het huurrecht aan als ondernemingsvermogen’ wordt bedoeld dat je gaat voor de volledige aftrek van de huurlasten,verminderd met de 1,85 procent van de woz-waarde (zoals in bovenstaand cijfervoorbeeld).
Alleen vanaf de start
Helaas is er wel een ‘maar’: je mag de huur en overige woonlasten alleen aftrekken als je dit al deed bij het starten van je onderneming of als je met een bestaand bedrijf naar een nieuw huurhuis verhuist. Als je al jaren ondernemer bent en pas na het lezen van dit stukje de huur wilt aftrekken, kan dat in principe niet.
Ondernemersvermogen
De reden waarom dat in andere gevallen niet kan, is nogal technisch. Kort gezegd komt het erop neer dat de huur aftrekbaar is als het zogenaamde huurrecht (het feit dat je huurt) deel uitmaakt van het ondernemingsvermogen. En de keuze of dit huurrecht privé is of onderdeel uitmaakt van je bedrijf mag je alleen maken bij de start van je bedrijf of als je een nieuw huurrecht verwerft (lees: verhuist naar een ander huurhuis). Alleen als je met een goed verhaal komt, Het is fiscale scherpslijperij, maar het is niet anders.
Huursubsidie
Een laatste aandachtspunt is eventuele huursubsidie. Als je de huurlasten aftrekt en het huurrecht dus ondernemingsvermogen is, geldt de huursubsidie als inkomen. Die moet je dus bij je winst uit onderneming optellen.
Werkruimte in koophuis
Is je werkruimte fysiek gescheiden van de rest van het huis en afzonderlijk te verhuren? Om te bepalen of de woonlasten aftrekbaar zijn als zakelijke kosten moet je eerst deze twee vragen beantwoorden:
Gaat het om een zelfstandige werkruimte of niet? Is je huis privébezit of maakt het deel uit van je ondernemingsvermogen?
Eerst vraag 1. Wanneer sprake is van een zelfstandige werkruimte staat niet nauwkeurig in de wet omschreven. In de praktijk heeft een zelfstandige werkruimte in elk geval een eigen ingang en wc en kan deze ruimte in principe afzonderlijk aan een derde worden verhuurd. Denk aan een huisarts met praktijk aan huis of aan een ondernemer die zijn bedrijf bestiert vanuit een vroegere garage of tuinhuis.
Niet-zelfstandige werkruimte
Als niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, gaat het automatisch om een niet-zelfstandige werkruimte. Denk aan een aparte kamer of studio die volledig als werkruimte wordt gebruikt, maar die niet aan bovenstaande criteria voldoet.
Bij een niet-zelfstandige werkruimte zijn de regels duidelijk: dan blijft het hele huis fiscaal een eigen woning: de rentelasten (minus het woningwaardeforfait) zijn aftrekbaar in box 1, verdere kosten die je maakt voor je werkruimte, zoals verwarming en een schildersbeurt, zijn niet aftrekbaar. Deze situatie geldt voor de meeste ondernemers die vanuit huis werken.
… of wel zelfstandige werkruimte
Is er wel sprake van een zelfstandige werkruimte, dan is de fiscale behandeling heel anders:
De werkruimte valt in box 3. Stel dat de werkruimte 25 procent uitmaakt van je hele huis, dan moet je 25 procent van de woz-waarde minus 25 procent van de hypotheek opgeven in box 3. Je betaalt over het saldo elk jaar 1,2 procent vermogensrendementsheffing.Je mag 4 procent van de woz-waarde (van deze 25 procent) als bedrijfskosten opvoeren.Alle overige kosten van de werkruimte zijn aftrekbaar als bedrijfskosten. Dan gaat het om de kosten van de inrichting en alle andere kosten die nodig zijn om te werken, maar ook om een percentage (in dit voorbeeld 25 procent) van alle energiekosten en andere woonlasten voor het hele huis.
Hierboven is uitgegaan van de eigen woning als privébezit. Dit is bij verreweg de meest ondernemers het geval. Maar bij sommige ondernemers staat hun huis op de zaak (vraag 2). Dan zijn de regels weer anders.
Privé of ondernemingsvermogen?
Als minder dan 10 procent van het woonoppervlakte wordt gebruikt als werkruimte, is je huis voor de Belastingdienst privébezit. Als minstens 90 procent van de woning wordt gebruikt als werkruimte is je huis per definitie onderdeel van je onderneming. In jargon is het dan ondernemingsvermogen.
Bij de meeste thuiswerkende ondernemers zal de werkruimte tussen de 10 en 90 procent van het huis in beslag nemen. In dat geval mag je zelf kiezen of je huis voor de fiscus volledig privé blijft of dat het hele huis ondernemingsvermogen wordt. In dat laatste geval komt de woning in zijn geheel op de balans van je bedrijf te staan. Wat betekent dit?
Woonlasten
De woonlasten zijn volledig aftrekbaar. Niet alleen de hypotheeklasten, maar ook verzekeringspremies, gas, water en licht en andere kosten die onlosmakelijk met de woning zijn verbonden.
Tot zover het leuke. Er zijn ook twee minder leuke kanten aan het wonen in een huis dat fiscaal bezien van je bedrijf is:
Je moet voor het privégebruik elk jaar 1,85 procent van de woz-waarde bij je inkomen optellen. Dit is vergelijkbaar met de bijtelling voor privégebruik van de auto van de zaak.Als je je huis verkoopt is een eventuele boekwinst belast als winst; het huis is immers onderdeel van je onderneming. Omgekeerd is een eventueel boekverlies aftrekbaar van je inkomen in het jaar van verkoop.
Switchen niet mogelijk
Let op: een eenmaal gemaakte keuze is onherroepelijk. Als je bij het begin van je onderneming je huis niet aanmerkt als ondernemingsvermogen, mag je dat niet twee jaar later alsnog doen. Alleen als je verhuist, of als je een beroep doet op ‘bijzondere omstandigheden’, mag je opnieuw kiezen.
Een voorbeeld van dat laatste is een ingrijpende verbouwing. Is daarvan sprake, overleg dit dan eerst met de Belastingdienst.
